L’acheteur d’un bien immobilier doit payer, en plus du prix mentionné dans l’acte, certains fais annexes, comme les droits de mutation, la rémunération du notaire et parfois celle de l’intermédiaire.
Le vendeur d’un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l’acheteur. En plus du prix de la maison ou de l’appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits « de notaire », ainsi que, dans certains cas, la commission d’intermédiaire.
La commission d’intermédiaire
Le mandat
De nombreuses transactions se concluent directement, entre l’acquéreur et le vendeur. Mais très souvent, ce dernier préfère confier un « mandat » à un intermédiaire chargé de chercher les acheteurs potentiels et de conclure la transaction. Le mandat n’est rien d’autre qu’une mission concrétisée par un contrat écrit en bonne et due forme.
Comme tout contrat, le mandat doit mentionner l’objet du contrat, sa durée, les conditions de résiliation et de rémunération de l’intermédiaire. Cette dernière comprend notamment la TVA, contrairement à la vente directe entre particuliers (voir ainsi vente entre particuliers et TVA).
Le mandat peut être « exclusif ». Dans ce cas, le recours à cet intermédiaire est obligatoire : le vendeur ne peut pas conclure directement la transaction de son côté, même s’il a trouvé lui-même l’acheteur. Il ne peut pas non plus confier la vente à un autre intermédiaire. La durée maximale du mandat exclusif est fixée à trois mois, au terme desquels le vendeur peut le dénoncer par lettre recommandée avec AR, avec un préavis de quinze jours.
Quand le mandat est « simple », le vendeur peut aussi conclure lui-même la transaction ou confier un autre mandat simple à un autre intermédiaire. En général, le contrat prévoit alors une durée de trois à six mois pendant lesquels le vendeur ne peut révoquer le mandat.
La plupart du temps, un acheteur potentiel qui visite un bien avec un intermédiaire doit signer un « bon de visite » par lequel il s’engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien.
Ce type d’engagement n’a, en fait, aucune valeur légale quand l’intermédiaire ne bénéficie pas d’un mandat exclusif. Mais si l’acheteur conclut ensuite la transaction avec un autre intermédiaire ou avec le vendeur, l’intermédiaire initial peut théoriquement engager une action en justice et obtenir des dommages-intérêts, à condition de prouver que son intervention a été déterminante.
Le montant de la commission
Quand l’intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé par accord entre les deux parties.
. Il s’agit en général d’un pourcentage dégressif du prix de vente. Les modalités de calcul doivent être en principe affichées en vitrine.
Quand l’intermédiaire est un notaire-négociateur, le montant de la commission est fixé par un tarif unique national. Voir Notaires : les honoraires de négociation
En principe, la commission est payée lors de la signature de l’acte authentique. Quand une des conditions fixées dans l’avant-contrat n’est pas réalisée (non-obtention du prêt, etc.), la commission n’est pas due, sauf faute du mandant ou de l’autre partie.
Sur le plan fiscal, il vaut mieux que le mandat mette la commission à la charge de l’acquéreur, qui devra alors la payer directement à l’intermédiaire. Dans le cas contraire, en effet, elle ferait partie intégrante du prix de vente et l’acquéreur devrait payer des droits d’enregistrement sur le montant de cette commission.
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Les conseils d’Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net
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